25.08.2021 | Jak koupit pozemek a nenaletět – díl 1
Koupě pozemku a katastr nemovitosti
Na co si dát pozor při koupi pozemku pro stavbu rodinného domu
Koupě pozemku je velké rozhodnutí. Často navíc platí, že samotný pozemek vyjde dráž než stavba domu. Proto je nutné ho před koupí dobře prověřit, jinak hrozí nečekané výdaje nebo dokonce nemožnost stavby.
Makléř by měl poskytnout všechny informace, ale jistotu máte jen tehdy, když si základní věci ověříte sami.
1. Katastr nemovitostí – základní krok
Hodně informací o pozemku lze zjistit z pohodlí domova. Stačí znát parcelní číslo. To získáte buď od makléře, vlastníka, nebo přímo na mapy.cz:
- najděte parcelu,
- klikněte pravým tlačítkem a vyberte „Co je zde?“,
- poté zvolte „Informace o parcele v katastru nemovitostí“.
Otevře se okno s číslem parcely. Následně na stránce „Nahlížení do KN“ zadáte obec, katastrální území a číslo parcely. Po vyplnění kódu se zobrazí výpis. Podrobný výpis lze koupit ( cena je 100,-Kč )
2. Co zjistíte z výpisu z KN
Z výpisu se dozvíte klíčové informace:
- Vlastník – zda jde o fyzickou osobu, více spoluvlastníků, manžele (SJM) nebo právnickou osobu.
- Výměra pozemku – pomůže posoudit jeho velikost a využitelnost.
- Druh pozemku – orná půda, zahrada, trvalý travní porost apod.
- Ochranná pásma – například CHKO může výrazně omezit možnosti stavby.
- Věcná práva ve prospěch pozemku – typicky přístupová cesta přes cizí pozemek.
- Věcná práva zatěžující pozemek – zástavní právo banky, zákaz zcizení, věcné břemeno pro energetickou společnost apod. Některá jsou běžná a zanikají převodem, ale na exekuci pozor – to je vysoce riziková záležitost.
- Plomby a upozornění – ukazují probíhající řízení (např. převod, soudní spor).
- Nabývací titul – kdy a za jakých podmínek současný vlastník pozemek získal.
3. Katastrální mapa
Dalším užitečným nástrojem je katastrální mapa. Ta ukáže nejen tvar, šířku a délku pozemku, ale i sousední parcely.
Zásadní je vždy příjezdová cesta:
- Pokud je ve vlastnictví obce nebo kraje – většinou bez problému.
- Pokud patří soukromé osobě nebo firmě – je nutné mít věcné břemeno užívání cesty a často také služebnost inženýrských sítí. Tyto údaje by měly být uvedeny v části B1 výpisu.
Pokud tam nejsou, je třeba se s prodávajícím domluvit, aby zřízení břemene zajistil ještě před podpisem kupní smlouvy.
Z praxe: už jsem se setkal s případy, kdy vlastník cesty požadoval za zřízení věcného břemene částky v řádech statisíců korun. Pokud se nedohodnete, zbývá jen soudní cesta – ta je zdlouhavá a může vám oddálit stavbu o roky.
Shrnutí
Koupě pozemku není jen o hezkém výhledu nebo dobré lokalitě. Je nutné detailně prověřit právní i technické náležitosti, aby se váš sen o vlastním domě nezměnil v nekonečné problémy.
